こんにちは、しょう(@syo5_maint)です。
先日
駐車場業を行う為の【素人でも出来る土地の広さを知る為の簡単な計測方法】をご紹介しました。
素人でも出来るように簡単に計測して簡単に図面を作成する方法ですが
大きな敷地であったり複雑な地形の場合は結構大変です。
そこで今回は「公的な図面」を利用して
図面の作成を少しでも楽にする方法を紹介したいと思います。
既にある土地の図面をそのまま利用すれば楽ちん
そもそも簡単な図面を作成する行為なんですから
以前に作られた図面があるのであれば
それを利用しない手はありません。
また
正式な測量図面であればきちんとした計測装置を使って
正確に測量されていますし、作成された図面も精度の高い測量図になっています。
なので、これらの図面を入手することが出来れば
この図面を元に現地の状況を見て少し手を加えるだけで満足のいく図面に仕上がると思います。
土地の大きさを知る為の3種類の公的図面
一般的によく利用するのが次の３つの公的図面です。
- 地積測量図
- １４条地図
- 公図
これらは公的図面と言う名前の通り
公の場に保管されている図面ですので
基本的には「法務局」で誰でも入手することが出来ます。
但し、該当図面が存在する場合に限ります。
え？公的な図面なのに存在しない場合があるの？
って思われる方もいますが
存在しない場合がかなりあるのが現実ですね。
どの図面にしても
数百円の手数料を支払えば誰でも手に入れることが出来ますし
今後の作業が劇的に楽になるので
存在するのであれば入手することを検討した方が良いです。
それでは、３種類の公的図面を簡単に説明します。
地積測量図
地積 ＝ 土地の面積
つまり「地積測量図」とは土地の面積を表している図面ですが
隣接する土地との境界線をきっちり正確に記されていますので
土地の形や大きさなど正確に把握できます。
１４条地図
私達は１４条地図とか１４条図面とか言っていますが
不動産登記法とか難しい言葉が出てきましたけど
覚える必要はまったくありません。
図面の名前の解説のために
「不動産登記法第１４条」って言ってますけど
あんまり気にしなくて大丈夫です。
なんかの法の１４条で規定されてるから
こんな名前なんだーってぐらいで大丈夫です。
この地図は地番表記と共に「土地の形状」「隣地との位置関係」など表されています。
この１４条地図は名前の通り図面ではなく地図なんですが
実はこの１４条地図
- 土地の形状
- 距離
- 隣地との位置関係
かなり正確に作成されていますので
土地の形状や大まかな大きさを調べる事が出来ます。
私も実際に
この１４条地図の該当地の部分を拡大コピーして
それを手にして現地調査に行くことが良くあります。
公図
公図とは正式には
はい、またややこしい言葉が登場してきましたが
これも覚える必要はまったくありません。
法改正によって１４条やら１７条やら、ややこしい説明はおいといて
ようするに
「１４条地図の一時的に代理をやってる図面」ぐらいな感じで大丈夫です。
不動産業界では先程説明した「１４条地図」もひっくるめて【公図】って呼ばれていたりします。
まとめて公図と呼ばれているように「１４条地図」と「公図」はソックリで良く似ています。
ですが一つ気を付ける必要があります。
先程「１４条地図」はかなり正確に作成されていると言いましたが
それに対してこの「公図」はかなり大雑把な場合があります。
ひどいものになると、全然形も大きさも違うものまで存在します。
土地の大きさを知る為の２つの私的図面
これまでの公的な図面とは違って
個人で費用をかけて作成する測量図になります。
もちろん公的ではありませんので
公の場に保存されていることはありません。
土地の所有者が所持していないのであれば
プロの「測量士」「土地家屋調査士」に依頼して作成してもらう必要があります。
土地の形状や大きさなどを把握する目的であれば、公的図面の「地積測量図」と同様に扱える正確な図面と思って大丈夫です。
不動産取引ではそれぞれ役割など全く異なってくるので
それぞれの特性を理解する必要があるのですが
今回のように土地の形状と大きさの把握であれば
プロがしっかり計測した正確な図面という認識で問題ないでしょう。
なのでこの２つは簡単に説明します。
確定測量図（確定実測図）
土地には隣地との境界があります。その境界をはっきりさせて確定させた測量図です。
なので、該当地の隣地を所有する方の立ち会いが必要となり
それぞれの方の「記名、押印」がなされて初めて「確定測量図」となります。
現況測量図
確定測量図と違って
隣地の所有者の確認を行わないで作成する測量図です。
隣地の確認があるかないかの違いですが
今回の利用目的であれば同様にあつかって問題ないと思います。
正確な測量図面の罠！「現地の確認は必ず行う必要があります」
これまで紹介してきた５つの図面
特に「地積測量図」「確定測量図」「現況測量図」の３つ測量図は、プロの測量による正確な図面になります。
なので測量図が完璧だし現地の確認は必要ないと思ってしまいがちですが
正確な図面であっても必ず現地の確認は行いましょう
思わぬ落とし穴にハマることがあるので
どんなに正確な図面があったとしても、現地の確認は必ず行うようにしてください。
現状と公的資料や図面では大きなズレが生じてることがある
公的な資料や測量図は信頼出来る情報と考えるのが一般的だと思いますが、実はこれが実際の現況と大きくズレている場合があります。
最近、ご自身で不動産取引を行って取得した不動産であればしっかりとした正確な情報になっているとは思いますが、逆に先祖代々の土地を相続した場合などは注意が必要となります。
例えば一つ例をあげると
これは最近私が実際に見た事例ですが
- 登記簿の面積 約155㎡（47坪）
- 現況図と公図 間口約12m × 奥行き約13m（156㎡）
とこのような土地と建物がありました。
先祖代々受け継いできた土地と建物で、所有者ご本人が生まれ育った実家を相続したそうです。
建物の建替えもしくは売却を検討されていたので「仮測量」を行うこととなりました。
所有者も両親より「登記上より少し小さい」とは聞いていたそうですが
想像していたよりもはるかに小さくなっていました。
現況では
- 仮測量での面積 約120㎡（36坪）
- 間口約12m × 奥行き約10m
このように登記簿上では47坪あった敷地が、実際には36坪しかなかったのです。
先祖代々相続されてきた土地のように、長い間不動産取引が行われていないような土地では大きなズレが生じている場合があります。
しかし、この例のように登記簿上の面積が大きくなっていると「固定資産税」を余分に多く払っている事になるし更正登記を行うのが普通なのでは？って思いますが
実際には違いがわかっていても何もしない場合が多いです。
もちろん、今回の例も更正登記を行えば「固定資産税」が安くなることは明確です。
実際に税務署に相談したところ減額されることも確認ずみですが、今回も更正登記は行いませんでした。
なぜなら
更正登記を行うには「確定測量図」を作成する必要があってその費用が
５０万円も必要なのに対して、減額される固定資産税は年額１万円程度だったのです。
単純に測量費用の元をとるには【５０年】かかります。
このような理由から、実際には錯誤やズレが生じていたとしても何もしないで放置されている物が多いです。
なので
図面だけでは分からない地図にない問題点
例えば
駐車場にするために土地の大きさや形状を調べているのであれば
図面だけでは絶対に分からない問題点がたくさん存在します。
なぜなら
駐車場にするためには敷地外の道路から車両が入れることが前提ですので
敷地外の状況も確認する必要があるからです。
このように地図や図面上では、絶対に分からない状況を確認する必要があります。
なので、どれだけ信頼できる正確な測量図があったとしても
必ず現地に行っての確認作業を行うようにしてください。
まとめ
土地の広さや形状を確認するにあたって
既存の図面や地図があれば作業効率があがってぐっと楽になることは間違いありませんが
失敗しないためにはどんなに正確な図面があったとしても現地の確認だけは行うようにしましょう。
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