こんにちは、しょう(@syo5_maint)です。
コインパーキングの経営と言えば、少し前では専門業者さんに一括借り上げしてもらうのが当たり前でした。
しかし、経営をサポートする企業の登場によって「個人的に自主経営」を行う経営者さんも増えてきましたね。
早速本題ですが、次のような質問を先日頂きました。
現在、月極駐車場を個人で経営していますが、コインパーキングに転用しようと思います。
コインパーキングを経営する場合「個人で経営」するのと「専門業者に一括借り上げ」してもらうのとでは、どちらの方が良いのでしょうか？
これは、誰にでも当てはまる正解は存在しません。
「持ち家と賃貸の論争」と同様に、状況により正しい答えが変わってきます。
なので、同じ状況の場合、私だったらどうするのかをお伝えしたいと思います。
この記事を書いている私は、コインパーキング業界に２０年以上携わってきて、個人経営者や専門業者に賃貸している方を沢山見てきました。
この記事を読んで、コインパーキング経営の参考にして頂ければ幸いです。
「個人経営と一括借り上げ」私が選ぶのはコレです！
結論から言いますと
個人で自主経営以外は考えれません。
もちろん、最低限の条件はありますが
「コインパーキングを運営出来る場所」であれば
専門業者に一括で借り上げてもらう選択肢はありません。
理由については次のパートで詳しく説明しますが
一言でいうと「収入が多く、大きなデメリットが無い」からです。
しかし「個人経営と一括借り上げ」について検索すると
「コインパーキング」についてのメリットの紹介やオススメをしていても、個人経営を勧めるサイトは殆どありません。
なぜかというと
コインパーキングの運営について解説しているサイトは
「コインパーキングの運営会社」もしくは
「運営会社への仲介業者」が運営しているためです。
つまり
個人経営が悪くてオススメしないのでは無く
自社の利益の為に「専門業者の一括借上げ」を選択してほしいと思っているので、本心で一括借上げを推奨しているわけではないのです。
コインパーキングの個人経営を選ぶ３つ理由
コインパーキング業務に長年携わって来た私が
もしもコインパーキング経営をするなら
「個人で自主経営」を選びます。
その大きな理由は次の３つ
順番に解説していきます。
収入は個人経営の方が確実に多い
コインパーキング運営に適した場所に限りますが、専門業者に一括借り上げしてもらうより、個人で自主経営をするほうが確実に収入は増えます。
コインパーキングの売上は「運営会社の能力」よりも「立地条件」に大きく作用されます。
また、初期費用や運営に関するコストについても
若干の違いはあるにせよ、そう大きくはありません。
要するに、個人で自主経営をすることにより「専門業者が得る利益」の分、収入を増やすことが出来ます。
単純にコインパーキング業者の儲けとなる部分が、そのまま収入アップする感覚ですよ。
新たなビジネスに転用が容易
コインパーキングの専門業者に一括借り上げしてもらうと、一般的には不動産の賃貸借契約を行なうことになります。
賃貸借契約には契約年数という縛りが必ず発生してしまします。
一概に契約年数が悪いという話ではありませんが
すぐにでも新たなビジネスを開始したい場合などは大きな障害になりえます。
コインパーキングの契約期間は（１年～３年）ぐらいの短期間の物が多いですが、その期間を待っているとビジネスチャンスを逃してしまうかもしれません。
自主経営だと
このような期間の障害が無く自由に新しいビジネスに乗り換える事が出来ます。
運営方針や利用方法など自由に変更できる
当たり前の話ですが
専門業者と賃貸借契約を行なうと
自分の土地であっても利用することは出来ません。
ですが
自主経営であれば運営方針はもちろんの事
利用方法など自由に変更することで出来ます。
例えば
このようにコインパーキングを運営しながら、色々と転用することが出来ます。
ちなみに
上記の例は実際によくある実例です。
コインパーキングを経営していると
色々な問合せが来る可能性が高まります。
概ねこのような話は
好条件であることが多いので柔軟に対応出来るようにしとく方が良いと思います。
好条件の話が来た場合に動きやすい
コインパーキングを運営していると、好条件の商談が舞い込んでくる事があります。
例えば
実際にこのような話が舞い込んで来た場合に
柔軟に対応出来るようにしておくのがベストです。
専門業者と賃貸借契約していると
どうしても契約期間が障害となるケースが多いです。
コインパーキング業者と比べて「２倍～３倍」の賃料を提案される場合もあります。
市街地のコインパーキングって、コンビニやモデルルームなどの立地条件と合うことが多いです。
どちらも、とても好条件の場合が多いですよ。
売上状況が悪化した場合「一括借り上げ」でも安心では無い
ここまで読んで
コインパーキングを自身で経営するとなれば
それなりのリスクを追うのでリターンが大きくて当たりまえ！
コインパーキングの売上は、不安定要素が高く急激に業績が悪化した時の事を考えると、やはり専門業者に一括借り上げしてもらった方が、安心だと思っていませんか？
実はこの考え方は、少し間違っています。
たしかに、コインパーキングの売上は不安定です。
周辺状況の変化によって、とつぜん売上が半分になるような事もあります。
その理由は
コインパーキングを運営する上で
一番大きなコストは間違いなく「土地の賃料」です。
所有地で自身で運営していれば、売上が半分になっても赤字になることはありません。
ですが
賃料を支払っている専門業者は
売上が半分になってしまうと大きな赤字となり
毎月資金を投下しないといけなくなります。
そうなると
事業として継続する事が不可能となりますので
あなたに対して「賃料の減額交渉」をせざるを得なくなります。
また、あなたがその減額に応じなければ、早い段階で契約解除となるでしょう。
逆に契約解除となり収入が「ゼロ」になる事を考えると
自身で経営している方が安心感は高いと思います。
コインパーキング経営で運営方式で悩んだ場合のまとめ
さて、如何だったでしょうか？
もしも、私がコインパーキングを経営するのであれば、個人で自主経営を行います。
理由は、自由度が高く収入が多くなり、逆に大きなデメリットが無いためです。
これからコインパーキングの経営を考えている方や
現状コインパーキング専門業者と賃貸借契約を行っている方に参考にして頂ければ幸いです。
最期まで読んで頂きありがとうございます。
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