コインパーキングの経営、「一括借り上げ」と「自主運営」を比較

遊休地の活用方法の一つとしてあげられる「駐車場経営」。

コインパーキングでの土地活用を選んだならば、経営方法は「一括借り上げ」方式と「自主運営」方式の、大きく2通りに分かれます。

今回は2つ方式を比較してみたいと思います。

「一括借り上げ」方式

「サブリース」方式とも言います。オーナーの土地をコインパーキング運営会社が借り上げをして、毎月固定額の賃料を支払います。

コインパーキング開設のための機械設置工事などの初期費用や、月々の売上管理・メンテナンスの手間や費用はすべて運営会社が負担します。

ただし、固定資産税や町内会費は、オーナーが支払わないといけないので注意が必要です。

特徴は

＊初期投資がほぼ必要ない（アスファルト舗装費用がオーナー負担となる場合がある）

＊土地のオーナーは駐車場の実際の売り上げに関わらず、契約時に決めた毎月固定額が入金されるので収入が安定する。ローリスク・ローリターン。

＊集金・釣銭補充などの日常管理、故障等のトラブル対応などの、面倒な仕事に時間や手間を取られない。

コインパーキング開設のための初期費用から開業後の管理費用まで、駐車場に関わるすべてがオーナーの負担となります。

収入については、駐車場売上の全額がオーナーのものとなります。

特徴は

＊駐車場売上は毎月変動があるので、収入としては安定しない。

＊それでも、たいていは「一括借り上げ」方式よりも収入が高い。

＊きちんと管理しようとすると、手間も時間もかかる。

＊値下げなどの料金体系変更、トラブルや故障による機器修理も自己負担となる。

個人では機器のメンテナンスやトラブル対応はできない、という場合は運営会社に費用を支払い管理を委託することができます。

また自分でできることは自分でして、手に余るところを運営会社まかせる、業務委託もあります。

管理委託費用は、駐車場売上の10％程度が目安となりますし、業務委託は内容により数千円～となります。

表などを交えて実例を挙げてみます。

駐車台数　5台

毎月の駐車場売上げ　300,000円

毎月の一括借り上げ賃料　175,000円（35,000円×5台）

一括借り上げの契約期間　3年

毎月の保守管理にかかる費用・電気代　30,000円

いかがでしょうか？

当初3年間の年収には大きな差がないですが、初期費用の回収が終わった4年目以降は、固定収入の「一括借り上げ」方式よりも、利用者数に応じて売り上げが増える「自主運営」方式の方が、収入は大幅に増えます。

でも、駐車場管理の仕事をしてるからこそ言えますが、コインパーキングの経営・管理は個人でやろうとすると、けっこう面倒なことが多いです。集金・釣銭補充・清掃・24時間トラブル対応・・・、メンテナンスや料金変更・・・等々。ですから、ほとんどのオーナーは「一括借り上げ」を選ばれているのだと思います。

「一括借り上げ」と「自主運営」では一長一短あるので、オーナーの目的に応じた選択となるかと思います。

「一括借り上げ」は売上に関わらず賃料は固定ですがすぐに収益化できますし、手間もリスクも少ないです。「自主運営」は初期費用がかかる上にリスクもありますが、売上がすべて収入となるからです。

ノーリスクで固定資産税分の収益が確保できればよいというのであれば「一括借り上げ」がよいでしょうし、とにかく駐車場経営で収益を上げたい場合は「自主運営」がよいでしょう。