コインパーキングの経営、「一括借り上げ」と「自主運営」を比較

遊休地の活用方法の一つとしてあげられる「駐車場経営」。

コインパーキングでの土地活用を選んだならば、経営方法は「一括借り上げ」方式と「自主運営」方式の、大きく2通りに分かれます。

今回は2つ方式を比較してみたいと思います。

「一括借り上げ」方式

「サブリース」方式とも言います。オーナーの土地をコインパーキング運営会社が借り上げて、毎月固定額の賃料を運営会社がオーナーに支払う方式です。

コインパーキング開設のための機械設置工事などの初期費用や、月々の売上管理・メンテナンスの手間や費用はすべて運営会社が負担します。

ただし、固定資産税や町内会費は、オーナーが支払わないといけないので注意が必要です。

特徴は

＊初期投資がほぼ必要ない（アスファルト舗装費用がオーナー負担となる場合がある）

＊土地のオーナーは駐車場の実際の売り上げに関わらず、契約時に決めた毎月固定額が入金されるので収入が安定する。ローリスク・ローリターン。

＊集金・釣銭補充などの日常管理、故障等やトラブル対応などの面倒な仕事に、オーナーの時間や手間が取られない。

「自主運営」方式

コインパーキング開設のための初期費用から開業後の管理費用まで、駐車場に関わるすべてがオーナーの負担となります。

収入については、駐車場売上の全額がオーナーのものとなります。

特徴は

＊駐車場売上は毎月変動があるので、収入としては安定しない。

＊それでも、たいていは「一括借り上げ」方式よりも収入が高い。

＊きちんと管理しようとすると、手間も時間もかかる。

＊値下げなどの料金体系変更、トラブルや故障による機器修理も自己負担となる。

「自主運営」でも管理は委託できます。

「個人では機器のメンテナンスやトラブル対応はできない」という場合は、運営会社に管理を委託することができます。

また自分でできることは自分でして、手に余るところを運営会社まかせる、業務委託もあります。

管理委託費用は、駐車場売上の10％程度が目安となります。業務委託は内容により数千円～となります。

収入差はどれくらいなのか？

表などを交えて実例を挙げてみます。

駐車台数　10台

毎月のコインパーキング売上げ　300,000円

一括借り上げにおける毎月賃料　180,000円（18,000円×10台）

自主運営における初期費用　2,700,000円

初期費用回収期間　3年間　（2,700,000円÷3年＝900,000円/年）

保守管理にかかる費用・電気代の月額　30,000円

いかがでしょうか？

コインパーキングを始めてからの当初3年間の収入を見ますと、「自主運営」方式は初期費用の回収分年収が下がるため、「自主運営」方式と「一括借り上げ」方式との年収差は、さほど大きくはないです。

しかし、初期費用の回収が終わった4年目以降、「自主運営」方式は収入が大幅に増えます。

一方で「一括借り上げ」方式には収入に変化はありません。

こうして収入だけを見てみると、「自主運営」方式の方が魅力的ですよね。

でも、駐車場管理の仕事をしてるからこそ言えますが、コインパーキングの経営・管理は個人でやろうとすると、けっこう面倒なことが多いです。

集金・釣銭補充・清掃・24時間トラブル対応。定期的な機械のメンテナンス、周辺相場の変化に対応するための料金変更・・・等々。

運営しているコインパーキングの近所に自宅があり、時間の余裕を作れる状況ならまだしも、例えば、自宅は東京にあり、所有する土地は大阪にある、となってくると、ご自身だけでのコインパーキング運営・管理は不可能といっても差し支えないかと思います。

ですから、ほとんどのオーナーは「一括借り上げ」を選ばれているのだと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

「一括借り上げ」と「自主運営」では、それぞれ一長一短あるので、オーナーの目的に応じた選択となるかと思います。

「一括借り上げ」はコインパーキングの売上にかかわらず賃料は固定ですが、すぐに収益化できますし手間もリスクも少ないです。

「自主運営」は初期費用がかかる上に運営上のリスクもありますが、売上がすべて収入となる点は魅力的です。

安定収入をローリスクで確保したいと考えるのであれば「一括借り上げ」がよいでしょうし、とにかく駐車場経営で収益を上げたい場合は「自主運営」がよいでしょう。